Tutto sulla caldaia condominiale: funzionamento, norme e sostituzione

La caldaia condominiale gestisce il riscaldamento di tutte le unità abitative all’interno di un condominio: si tratta di un sistema di riscaldamento centralizzato che prevede una caldaia unica per tutti i condomini.  

Ma come funziona? Di solito è collocata in un locale comune, utilizzato come centrale termica, all’interno del quale si trova il generatore di calore. Il calore prodotto dalla caldaia viene trasferito all’acqua che attraverso un sistema di tubazioni raggiunge tutte le unità abitative dell'edificio condominiale. L'acqua calda, così distribuita, viene utilizzata nei singoli appartamenti per alimentare i termosifoni (o gli impianti di riscaldamento a pavimento) e riscaldare gli ambienti oppure per il riscaldamento dell’acqua sanitaria (cioè l'acqua destinata all'igiene personale). 

A partire dal 2016 la caldaia condominiale è dotata di sistemi di controllo e regolazione (valvole di contabilizzazione del calore) per mantenere la temperatura dell'acqua e del riscaldamento a un livello ottimale, evitando sprechi energetici e garantendo il giusto comfort in ogni singola abitazione. Questo sistema permette di risalire al consumo di ciascuna unità immobiliare e, quindi, di dividere la spesa energetica tra i condomini in base ai consumi effettivi, evitando dunque di dover necessariamente ricorrere al distacco dal riscaldamento centralizzato per diventare autonomi e risparmiare.

Non esiste un vincolo di legge che obblighi un condominio a cambiare la vecchia caldaia condominiale funzionante e in regola con i controlli sui requisiti minimi di sicurezza e di rendimento, con una di ultima generazione. Il tempo entro il quale diventa necessario cambiarla dipende soprattutto dal tipo di caldaia di cui il condominio dispone. 

Il ciclo di vita di una caldaia tradizionale, ad esempio, è in media di 10-15 anni, superati i quali l’impianto inizia non solo ad essere meno efficiente, ma anche ad andare sempre più spesso incontro a guasti e malfunzionamenti tali per cui le spese per le riparazioni superano quelle per la sostituzione. 

In questi casi, anche se non c’è un obbligo sostituzione caldaia condominiale, sostituire quella vecchia con una nuova più efficiente è indubbiamente la soluzione più vantaggiosa.
Va precisato, comunque, che c’è una data che fa da spartiacque in termini di obblighi ed è quella del 26 settembre 2015: data in cui, la Direttiva 2009/15/CE e la Direttiva 2012/27/UE hanno stabilito il pensionamento definitivo delle caldaie tradizionali: in base a tali direttive, infatti, a partire dal 2015 i produttori possono immettere sul mercato soltanto caldaie a condensazione, che rappresentano l’attuale standard di riferimento. Tutto questo nella pratica si traduce nell’obbligo, in caso di guasto e sostituzione della caldaia condominiale, di acquistare una caldaia a condensazione.

La caldaia a condensazione rappresenta certamente un’alternativa più green e sostenibile rispetto a quelle tradizionali, grazie alla sua capacità di recuperare il calore del gas bruciato mediante la condensazione del vapore acqueo dei fumi e il loro riutilizzo, prima che vengano espulsi e dispersi nell’aria come accade invece nelle vecchie caldaie.  

Si tratta di soluzioni meno inquinanti e più convenienti dal punto di vista economico, perché garantiscono una maggiore efficienza energetica. Si stima ad esempio che un condominio di 30 appartamenti con una caldaia a condensazione condominiale possa arrivare ad un risparmio sulla bolletta del 20%-30%. 

Per assicurarsi delle buone prestazioni e scegliere la caldaia giusta per il proprio condominio è importante però tenere conto del fattore dimensionamento: significa che la caldaia condominiale dovrà avere una potenza adeguata all’ambiente da riscaldare e al suo reale fabbisogno energetico. Un generatore sovradimensionato genererebbe inutili sprechi oltre a essere esageratamente costoso, mentre uno con una potenza insufficiente finirebbe per consumare troppo, durerebbe la metà degli anni e non garantirebbe abbastanza comfort. A risentirne, in entrambi i casi, sarebbe il rendimento.

L’intervento di sostituzione di una caldaia può essere considerato come manutenzione straordinaria oppure come innovazione volta a ridurre il consumo energetico, ad esempio nel caso di installazione di caldaie di ultima generazione.  

In entrambe le situazioni è necessario convocare l’assemblea condominiale per poter deliberare sull’intervento. La legge prevede che per la sostituzione di una caldaia condominiale sia richiesta una maggioranza semplice: è sufficiente cioè il voto a favore della maggioranza dei presenti in assemblea (direttamente o per delega) che rappresentino almeno 500 millesimi. 

I costi per la manutenzione dell’impianto di riscaldamento condominiale vanno ripartiti tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà. Ad affermarlo è l’articolo 1123 del codice civile in base al quale “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”.  

Negli immobili in locazione, le spese relative alla manutenzione ordinaria spettano all’inquilino, mentre i costi straordinari al proprietario.

In caso di sostituzione della caldaia non più a norma, le spese per l’intervento spettano anche ai condòmini che hanno provveduto al distacco dalla caldaia condominiale.   

Ecco quali sono i principali passaggi normativi da conoscere: 

• DM 37/2008. Il decreto contiene tutte le indicazioni su come debba essere progettato un impianto di riscaldamento e chi è autorizzato ad eseguire la progettazione e l’installazione. L’impresa che provvederà all’installazione delle nuova caldaia dovrà rilasciare una “dichiarazione di conformità” degli impianti. 
• DM 12/04/1996. Le caldaie devono seguire le norme antincendio diverse in base alla potenza dell’impianto; la normativa prevede anche i luoghi in cui è possibile installare la caldaia condominiale e le caratteristiche di questi luoghi se chiusi, come la posizione rispetto alla terra, le dimensioni minime e l’areazione. 
• DPR 380/2001. Fa riferimento alle comunicazioni da dare al proprio comune: ad esempio gli installatori devono occuparsi di denunciare l’impianto all’INAIL. 
• D LGS 192/05. La sostituzione della caldaia rientra nell’ambito della riqualificazione energetica ecco perché è necessario rispettare quanto scritto nel decreto di riferimento, che si occupa di tutto ciò che concerne il rendimento energetico degli edifici. Nel decreto sono indicate le caratteristiche che l’impianto installato deve avere in termini di efficienza e rendimento.  
• DM 26/06/2015. Definisce le linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici. 
• DPR 74/2013. Questo decreto rappresenta il punto di riferimento per tutto ciò che riguarda la conduzione degli impianti, compresa la temperatura da impostare negli ambienti sia in estate che in inverno, il numero di ore per cui gli impianti possono restare accesi e gli obblighi legati alla manutenzione.

Il costo di una caldaia condominiale è variabile. Per un piccolo condominio la spesa per una caldaia a condensazione può oscillare tra i 15 mila e i 20 mila euro e arrivare in complessi medio grandi anche a 60 mila euro. Cifre destinate però a ridursi grazie al sistema di incentivi statali e agevolazioni messe in campo dal Governo. Per chi sostituisce una caldaia è possibile infatti sfruttare diverse agevolazioni in base al tipo di lavoro. Ecco i principali: 

• Bonus caldaia al 50%, destinato a chi decide di sostituire il vecchio impianto condominiale con una caldaia a condensazione almeno di classe A. È prevista una detrazione fiscale pari al 50% dell’importo entro il limite di 30 mila euro di spesa. 
• Ecobonus al 65%, previsto (sempre entro il limite di 30 mila euro) per le spese sostenute per la sostituzione di impianti esistenti con nuove caldaie dotate di sistemi di termoregolazione evoluti, appartenenti alle classi V (termostati d’ambiente modulanti, che regolano la temperatura dell’acqua basandosi su quella ambientale), VI (centraline di termoregolazione o sensori ambientali, che impostano la temperatura dell’acqua basandosi sia sulla temperatura interna che su quella esterna) e VIII (centraline di controllo ambientale con più sensori).  
• Superbonus al 90%, solo per chi accompagna la sostituzione della caldaia ad un aumento di almeno due classi di efficienza energetica dell’immobile o ad altri interventi di riqualificazione energetica previsti dal Decreto Rilancio, come cappotto termico, sostituzione infissi, impianto fotovoltaico. Sono ammesse caldaie a condensazione almeno di classe A, a biomassa e pompe di calore. 
• Conto Termico, che permette di beneficiare di una detrazione al 65% per la sostituzione di impianti di climatizzazione invernali con impianti a pompa di calore, impianto solare termico per la produzione di acqua calda sanitaria, stufe e caminetti a pellet o altri impianti di climatizzazione con generatori a biomassa. 

Sono comprese le spese per lo smontaggio e il montaggio. Per poter procedere con la richiesta delle agevolazioni è necessario dare opportuna comunicazione dei lavori avvenuti all’ENEA.