Tutto ciò che devi sapere sul fotovoltaico in condominio

È possibile installare un impianto fotovoltaico in appartamento in condominio? La risposta è sì, ma per capire come fare è importante partire da una distinzione essenziale: quella tra un impianto fotovoltaico per condomini centralizzato e un impianto privato.

L'installazione di pannelli fotovoltaici in condominio di tipo centralizzato consiste nella condivisione di un sistema unico, che verrà utilizzato per soddisfare il fabbisogno energetico dell’intero stabile.
In altre parole, l’energia elettrica prodotta dal fotovoltaico (senza dipendere dal Gestore dei Servizi Energetici) potrà cioè essere usata solo per le utenze comuni (ad esempio, l'alimentazione dell’ascensore, le luci dell’ingresso o il funzionamento dei cancelli), ma non per le singole abitazioni. 
Un impianto fotovoltaico condominiale di questo tipo favorirà una riduzione delle spese comuni per l'energia e ne beneficeranno tutti i residenti.

Per poter installare pannelli solari in condominio è necessario seguire delle specifiche procedure e richiedere delle autorizzazioni come previsto dalla Legge 220/2012 (nota anche come Riforma del Condominio), che chiarisce le modalità di realizzazione di impianti fotovoltaici condominiali centralizzati. 

Ecco i passaggi fondamentali per installare dei pannelli solari sul tetto del proprio condominio:

• L’amministratore deve convocare un’assemblea di condominio entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino. 
• Per procedere sarà necessario ottenere il consenso da almeno la metà dei condomini: quelli contrari non dovranno sostenere la spesa, ma non potranno allo stesso tempo beneficiare dei vantaggi e delle agevolazioni. Le spese verranno ripartite tra tutti quelli che hanno espresso voto favorevole per l’installazione dell’impianto fotovoltaico su condominio.

Nel caso in cui l'impianto fotovoltaico per condominio produca energia in eccesso, si potrà optare per un sistema con accumulo che permette di immagazzinare l'energia in surplus e sfruttarla solo quando ce ne sarà bisogno, in un momento successivo a quello della produzione. In alternativa si potrà optare per la vendita del surplus energetico (Scambio sul Posto)

Cosa succede invece nel caso in cui un inquilino o una famiglia che abita in un condominio desideri installare un impianto fotovoltaico privato per usufruirne personalmente?
La Riforma del Condominio permette ai singoli condomini di procedere all'installazione di pannelli solari in condominio a uso proprio usando parti comuni o private: tetto, balconi, scale. 

A questo punto si aprono 3 possibilità:

1. Se l'impianto verrà posato sulle proprietà del singolo condomino non ci sarà bisogno dell’approvazione dell’assemblea condominiale, ma basterà solo inviare una comunicazione preventiva al Comune per iniziare i lavori. 
2. Se invece i pannelli verranno installati sulle parti comuni del condominio, il richiedente sarà tenuto a comunicarlo all’amministratore tramite una lettera scritta con tutti i dettagli sui lavori necessari, specificando l'impatto che l'impianto fotovoltaico avrà sugli spazi comuni del condominio. Entro trenta giorni dalla richiesta l'amministratore dovrà quindi convocare un’assemblea per richiedere il parere di tutti i condomini, valutare la fattibilità dell’opera e la conformità agli articoli 1120 e 1102 del Codice Civile. Nel caso in cui non siano necessarie modifiche allo stabile, l’assemblea non può comunque negare a un condomino l'utilizzo delle parti comuni per installare pannelli fotovoltaici a uso proprio. A chiarirlo è la sentenza 1337 del 17 gennaio 2023, secondo la quale ogni condomino ha diritto a installare un impianto fotovoltaico in condominio a servizio del proprio appartamento, anche sulle superfici comuni, purché l'installazione non pregiudichi la stabilità e/o il decoro architettonico dell’edificio.
3. Se, al contrario, l’installazione di un impianto fotovoltaico in condominio comporterà la modifica delle parti comuni dell’edificio, allora per procedere sarà obbligatoria l’autorizzazione dell’assemblea condominiale.

Chi volesse installare un impianto fotovoltaico ad uso privato, in ogni caso, dovrà sempre rispettare la ripartizione del tetto condominiale per evitare abusi e penalizzazioni a danno di altri inquilini.
Non esistono delle norme specifiche per stabilire la quota di tetto utilizzabile dal singolo: il Codice Civile si limita a precisare che il permesso di utilizzo delle parti comuni è vincolato all'uso paritario da parte di tutti i condomini. In sostanza è permesso al singolo di utilizzare le parti comuni purché si garantisca anche agli altri la possibilità di farne parimenti uso.

Per calcolare la porzione di tetto condominiale, di solito si ricorre ai millesimi di proprietà di ciascuna unità immobiliare, applicandoli proporzionalmente al tetto condominiale per suddividerlo in parti uguali.

Quanti kW sono necessari per un impianto fotovoltaico in condominio? E come si fa a calcolare la giusta dimensione di un impianto (ovvero il numero di moduli fotovoltaici da installare)? Nel valutare la dimensione, è importante considerare che:

• un impianto troppo grande, e quindi al di sopra delle necessità effettive, costerebbe inutilmente di più;
• al contrario, uno eccessivamente piccolo finirebbe con l'essere quasi ininfluente sui risparmi in bolletta.

Ecco perché è fondamentale che un impianto fotovoltaico condominiale sia ben dimensionato in proporzione al fabbisogno energetico da soddisfare. 

Il dimensionamento di un impianto fotovoltaico in condominio consiste in una procedura piuttosto complessa, ma fondamentale per consentire una corretta produzione di energia elettrica. L'operazione deve tenere conto di alcune variabili quali:

• fabbisogno energetico: si tratta di analizzare i consumi energetici dell'edificio e  stabilire quanti kWh vengono mediamente consumati in un certo periodo di tempo, prendendo in considerazione le bollette degli ultimi anni o installando contatori di consumo separati per ogni unità abitativa, dove possibile. Questi dati consentiranno di determinare quanta energia consuma l'edificio e quanta è possibile generarne con un impianto fotovoltaico
• spazio a disposizione: conoscere la superficie disponibile (tetto dell'edificio, balconi o altre aree comuni) per l'installazione dei pannelli solari è fondamentale per determinare la capacità dell'impianto e quindi il numero di pannelli da installare
• disponibilità della fonte solare, irraggiamento e fattori ambientali
• costo dell'impianto: disponibilità economica

Per ottenere una stima del dimensionamento è possibile affidarsi ad alcuni software per la progettazione del fotovoltaico o ai simulatori online. È sufficiente inserire nei campi dedicati alcune informazioni utili come l'area geografica, il tipo di superficie a disposizione, il numero di clienti finali e le eventuali agevolazioni fiscali. Il simulatore riuscirà così a stimare un’ipotesi di dimensionamento dell'impianto fotovoltaico condominiale e i tempi necessari per rientrare dell'investimento. Per una stima precisa, tuttavia, è consigliabile affidarsi alla consulenza di un’azienda specializzate

Per risparmiare sui costi per l'installazione del fotovoltaico in condominio è possibile ricorrere alle agevolazioni fiscali messe a disposizione dal Governo.

• Archiviato il Superbonus per impianto fotovoltaico condominio 110, resta la possibilità di usufruire delle detrazioni al 90%, a condizione che l'intervento sia stato eseguito insieme a uno dei lavori trainanti come isolamento termico sugli involucri, sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale e i lavori antisismici.
• L'altra opzione è sfruttare il bonus ristrutturazione, con la possibilità di usufruire di una detrazione fiscale del 50% per gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria per una spesa massima ammissibile in detrazione fino a 96.000 euro da recuperare in 10 anni. 
• Da non sottovalutare i contributi economici riconosciuti dal GSE (per la durata di 20 anni) sull'energia condivisa da una comunità energetica o da un gruppo di autoconsumatori.
  Le agevolazioni offerte sono di due tipi: una tariffa premio (pari a 100 €/MWh per i gruppi di autoconsumatori e 110 €/MWh per le comunità di energia); un corrispettivo unitario, individuato come somma della tariffa di trasmissione per le utenze in bassa tensione pari a 8,48 €/Mwh e del valore più elevato della componente variabile della tariffa di distribuzione per le utenze in bassa tensione pari a 0,60 €/MWh. Nel caso di gruppi di autoconsumatori di energia rinnovabile che agiscono collettivamente è previsto un contributo aggiuntivo dovuto alle perdite di rete evitate (variabile a seconda del livello di tensione e del Prezzo Zonale Orario dell'energia elettrica).

Ma conviene davvero realizzare un impianto fotovoltaico in condominio? Per scoprirlo è necessario analizzare i vantaggi e svantaggi.

Tra i vantaggi:

• Costi ripartiti. La spesa sarà ammortizzata fra i vari condòmini che approvano il piano e sarà inferiore rispetto alla realizzazione di tanti impianti singoli per ogni condomino.
• Risparmio energetico. Un impianto fotovoltaico può ridurre significativamente i costi energetici dell'edificio condominiale: a beneficiarne sarà la produzione di energia per ascensori, luci delle scale, ma anche pompe dell’acqua e l'eventuale riscaldamento condominiale. 
• Risparmio in bolletta. Il massimo risparmio economico si raggiunge tramite l’autocosumo che raggiungerebbe il 100%.
• Indipendenza energetica. Maggiore indipendenza dalla rete elettrica nazionale
• Incentivi. Accesso alle agevolazioni fiscali anche grazie alla possibilità di creare comunità energetiche
• Sostenibilità ambientale grazie all'uso di energia pulita.

Tra gli svantaggi: 

• Costo iniziale elevato. L'installazione di un impianto fotovoltaico richiede un investimento iniziale significativo.
• Organizzazione. Se i condòmini non sono disposti o non sono in grado di condividere equamente questi costi, potrebbe essere difficile avviare il progetto.

Alla luce di pro e contro, installare un impianto fotovoltaico per condominio è una scelta conveniente perché, oltre a permettere di risparmiare sulla bolletta dell’energia elettrica condominiale e a far aumentare il valore dell’immobile, genera energia pulita e contribuisce alla sostenibilità ambientale.